[부동산] 내가 원하는 부동산 매물, 어떻게 찾을 수 있을까?

집, 건물, 토지, 상가, 사무실 무엇이든 간에 약간의 여유가 있다면 누구나 더 나은 환경을 위해 #부동산에 대한 관심을 갖게됩니다.

당장 거주해야 하는 집을 구하는 것부터 시작해서 일을 하기 위해 서는 공장, 사무실, 상가가 필요할뿐더러, 부동산 불패라는 말이 있을 정도로 전통적으로 국민들의 재산증식의 기반이 되어 왔던 터라 부동산에 대한 관심을 갖지 않을 수 없었기 때문이기도 합니다.

그러면 나의 자금 규모에 맞는, 혹은 관심이 있는 종류의 부동산을 어떻게 찾으면 될까요?

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만일 집을 구하고 있다면 어떻게 찾으실까요?

최근에는 여러 부동산 플랫폼이 생겨서 접근할 수 있는 채널이 많아졌습니다.

통칭 부동산이라 불리는 #공인중개사무소가 있고, 다방, 직방 같은 온라인 플랫폼이 있습니다.

이 외에도 중개업자가 운영하는 블로그, 카페도 있고, 다음, 네이버 등 포털에서 운영하는 부동산 서비스로 찾을 수도 있습니다.

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소비자의 입장에서 보면 일반적 공인중개사를 떠올리면 별로 하는 일도 없이 몇 번 안내해 주고 계약서 작성해서 도장 찍어 주는데 수수료는 과다하게 많이 받는다고 생각하실 겁니다.

그렇게 보이기도 합니다. 실제로 과거부터 일부 양심 없는 중개업자의 경우 무턱대고 좋다, 가격이 올라갈 것이라는 근거 없는 이야기로 계약을 부추기도 합니다. 자격이 없는 사람들의 경우 책임이 적기 때문에 계약하고 나면 나 몰라라 하는 경우가 더 많습니다.

그래서 다양한 플랫폼을 이용해 #직거래를 시도하는 분들이 많습니다.

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직거래로 거래하고자 하는 이유는 무엇보다 중개 수수료를 아끼려는 마음이 큽니다. 매물의 가액에 따라 적게는 몇만 원부터 크게는 몇억 원대의 #중개 수수료가 발생하니 실 거래자 입장에서는 아깝기도 할 것입니다.

특히 가액이 적은 매물일수록 직거래를 하고 싶어 하는 경향이 두드러지는데, 간단히 여러 온라인 플랫폼을 이용해 매물을 광고할 수 있는 방법이 확보되어 있기도 하지만 상대적으로 형편에 여유가 없는 매도자(임대인)와 매수자(임차인)가 당사자이기 때문에 약간의 수수료라도 크게 다가올 수밖에 없기 때문입니다.

오히려 매물 가액이 큰 경우는 거래 자체가 많지 않고 거래 당사자를 찾을 방법을 찾기 어려울뿐더러 드러내놓고 거래하는 것을 기피하는 경우가 많기 때문에 직거래를 하기 어렵습니다.

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여하튼 다양한 채널이 있기는 하지만 기본적으로는 매도자(임대인)와 매수자(임차인) 간의 '직거래'와 중개업자를 통한 '중개'로 나눌 수 있을 것 같습니다.

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물론 비교적 정보가 오픈되어 있는 주택, 특히 아파트나 빌라 같은 경우는 고가일지라도 거래 정보에 관한 접근성이 좋기 때문에 직거래가 가능할 수도 있습니다. 하지만 역시 매물의 가액이 비교적 크기 때문에 권리관계나 계약상 문제 발생 위험을 방지하기 위해 공인 중개사무소를 이용하는 비율이 압도적으로 많습니다.

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근본적으로 부동산은 유사한 물건이라도 그 위치와 형태, 크기, 주변 상황에 따라 독자적인 가치를 지니기 때문에 부동산 거래는 상품이 진열되어 있는 매장에서 납품된 규격화된 공산품을 소비자가 골라서 구입하는 것처럼 가격이 정해진 시장이 형성될 수 없고 소비자는 부동산 정보를 취급하는 중개업자와 비교했을 때 정보의 불균형이 발생될 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 아무리 다양한 부동산 #정보채널이 생겼다고 해도 그 정보를 올리는 주체는 매도자(임대인)과 매수인(임차인)보다는 공인중개사 사무소를 운영하는 중개업자 위주가 됩니다.

그럼 공인 중개사무소를 운영하고 중개업에 종사하는 중개업자들 사이에서는 어떨까요?

지금 내 집 앞거리를 떠올리고 그중에 공인중개사 사무소 몇 개 업체가 운영 중인지 생각해 보세요.

제 경우는 주변 100m 반경에 당장 5개 업체 정도가 생각납니다.

이 많은 중개업소들이 모두 같은 #매물을 가지고 있을까요? 혹은 정보를 공유하고 있을까요?

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물론 공인 중개사무소 간에는 공동중개를 위한 부동산 정보망이 있습니다. 이 부동산 정보망에 각각의 중개업소에서 매물 정보를 올리고 공유하기도 합니다. 하지만 공인 중개사무소는 다 같아 보여도 각각 전문분야를 가지고 있습니다. 물론 모든 매물을 취급할 수는 있지만 대부분은 특화된 분야를 전문으로 합니다.

대표적인 것이 일반적인 중개사무소로 주택을 취급하고, 그 외 상가, 사무실, 공장, 토지, 경매에 특화되어 있습니다. 거래를 중개하면서 문제가 될 수 있는 상황을 만들지 않기 위해 알야야 할 관련된 법과 법령, 규칙, 규제를 전부 알기에는 그 범위가 광대하고, 모든 정보를 취급할 수 없기 때문입니다.

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매물에 관한 부동산 거래 정보와 의뢰인에 대한 정보는 공인중개사 사무소의 가장 큰 재산이며 무기입니다. 그렇기 때문에 모든 중개업자는 #매물정보의 수집을 최우선으로 생각하고 매물의 확보에 가장 큰 비용과 시간을 할애합니다.

어렵게 수집한 매물에 관한 정보는 저는 크게 두 가지 형태로 유통된다고 생각합니다.

바로 '공개'와 '비공개'입니다.

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공개되는 매물정보는 정보의 가치가 비교적 떨어지는 정보입니다.

이를테면 매물주가 인터넷에도 올려놓고, 여기저기 부동산에 내놓아서 누가 중개를 해도 이상하지 않는 경우가 대표적입니다. 이런 경우 중개업자는 크게 신경을 쓰지 않습니다.

왜냐하면 오픈된 정보라서 누가 계약을 해도 이상하지 않기 때문에 비용과 노력을 들여 광고할 가치가 없기 때문입니다.

꼭 그런 것은 아니지만 굳이 표현을 한다면 네이버부동산 같은 오픈된 공간에 사무소를 홍보하고, 내가 가진 다른 좋은 매물을 찾도록 하는 창구 정도의 역할이나 우연히 운 좋게 적당한 매수자(임차인)이 나타나면 좋은 정도의 가치입니다.

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비공개되는 매물정보는 다른 곳에는 오픈되지 않은 나만의 매물입니다.

전속 매물로 받았거나 다른 곳보다 먼저 받은 매물은 내가 중개를 해서 계약을 진행할 확률이 크기 때문에 전력으로 홍보하고 계약을 하기 위해 계약 상대방을 찾습니다.

이런 경우 거래 상대방을 기다리는 것이 아닌 접촉하고 있던 매도자(임대인) 또는 매수자(임차인) 중 가장 적합한 상대방에게 먼저 연락을 취해 거래를 주선합니다.

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쉽게 이야기하자면 좋은 물건은 오픈된 시장에 나오기 힘들다는 말씀입니다.

시장에 나오기 전에 이미 적당한 상대방에게 연락이 가서 중개가 시작되기 때문입니다.

예를 들자면 중고차 시장에 괜찮은 물건을 내놓아야 한다면 우선 내가 잘 아는 사람에게 먼저 기회를 주는 것과 비슷합니다. 좋은 부동산을 찾으려면 발품을 팔아야 한다는 말이 여기서 나온 게 아닌가 싶습니다.

 

 

통상적으로 일반인이 부동산에 약간의 관심을 갖거나 필요할 경우 제일 먼저 인터넷에서 매물을 찾아봅니다.

그러다 괜찮아 보이는 물건이 보이면 중개업자에게 연락합니다.

매물에 관한 정보를 묻고 정확한 정보를 알아보기 위해 주소지를 물어보면 대부분은 알려주지 않으려고 할 겁니다.

소비자의 입장에서 보면 대부분은 불필요한 시간을 낭비하고 싶지 않기 때문이겠지만 중개업자의 입장에서는 굉장한 비매너입니다.

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위에서 이야기 한 것처럼 매물에 대한 정보는 중개업자에게는 어렵게 확보한 가장 큰 재산이기 때문인데, 그런 정보를 많은 사람들이 쉽게 매도자(임대인)의 연락처를 알아내 직접 거래를 시도하기 때문입니다.

#매도자(임대인)와 #매수자(임차인)가 서로 마음이 통해 중개업자를 제외하고 거래하는 경우 중개업자는 투자한 시간과 비용을 허공에 날리고 남 좋은 일만 시키는 꼴이 되기도 하지만 생각과는 달리 매물주가 매물을 내놓은 것을 공공연하게 알리고 싶어 하지 않는 경우도 많고, 직접 연락을 받기를 원하지 않는 경우 매도자(#임대인)의 정보를 노출시켰다는 이유로 중개업자가 신뢰를 잃는 경우가 있을 수 있어 오랜 시간 어렵게 만든 매도자(임대인)와의 신뢰 관계를 잃을 수도 있기 때문입니다.

하지만 몇번의 거래가 있었거나 최소한의 신뢰가 쌓았다면 정확한 지번을 알려주기도 하고, 괜찮은 매물을 먼저 연락해 주기도 합니다.

 

이것은 비단 매수자(#임차인)에게만 해당하는 것은 아닙니다.

치열한 경쟁 시장이기 때문에 같은 중개업자들 사이에서도 매물 확보를 위해 정보를 취득하는 방법의 하나로 악용될 수 있습니다. 이것이 정보의 가치가 떨어지는 공개된 정보를 공개된 채널에 올리고 좋은 매물은 비공개로 진행하는 이유입니다.

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결론적으로 만일 만족할 만한 좋은 거래를 하고, 양질의 매물정보를 얻고 싶다면 편안히 앉아서 전화로, 컴퓨터로 알아보기는 쉽지 않습니다.

최소한 거래를 하고 싶은 대략의 위치를 정하고 그곳의 중개사무소를 방문해서 대면하고, 거래의 확실성을 보여야 좋은 매물을 찾을 수 있습니다.

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일반적으로 매도자(임대인)와 매수자(임차인)은 여러 중개사무소에 매물을 내놓으면 더 빠르고 유리하게 거래를 할 수 있을 것이라고 생각하고, 합리적이라고 생각할 수 있지만 꼭 그렇지만은 않습니다.

부동산 시장은 정보의 가치가 중요한 극한의 경쟁 시장이라 할 수 있습니다.

 

다른 사람보다 먼저 가치 있는 매물을 선점하기를 원한다면 중개업자와 서로 간에 최소한의 신뢰가 있어야 합니다.

먼저 찾아가셔서 원하는 매물을 설명하고 그 중개업자와 거래를 할 마음이 있다는 것을 알리셔야 합니다.

그럼 오픈된 시장에 나오기 전에 만일 그 중개업자에게 적합한 거래 상대방이나 매물이 있다면 적극적으로 소개할 것이고, 적합한 거래 상대방이나 확보된 매물이 없다면 적합한 상대방이나 매물을 확보하기 위해 의뢰인 대신 찾아서 중개할 것입니다.