[부동산] LTV, DTI, DSR 쉽게 알기

오늘 민주당 부동산특별위원회발 기사가 부동산 뉴스로 화제가 되고 있습니다.
주택 마련을 위해 대출 없이 구입하는 분들은 거의 없기 때문에 민감한 부분이기 때문일 것입니다.
현재 LTV가 40%인데 90%까지 늘리겠다는 건데.. 관심 있으신 분들이 많습니다.
그런데, 뉴스를 보고 있으면 눈에 띄는 용어들이 있는데 도무지 무슨 내용인지 감이 잘 오질 않는 경우가 있습니다
오늘은 LTV, DTI, DSR 등 용어에 관해서 쉽게 알아보겠습니다.
쉽게 알아본다고 했으니 이 용어를 알기 위해서 또 다른 용어를 끌어오지는 말아야겠네요.

* LTV
대출을 받을 때 은행에서는 담보를 요구합니다.
이 담보로 주택을 넣는다면 은행에서는 이 주택의 가치를 산정해서 대출 가능 금액을 계산합니다.
하지만 이 주택의 가치로 산정된 금액을 전부 대출해 주지는 않습니다.
만일의 경우 경매라도 들어간 다면 회수할 수 있어야 하니까요.
은행 자체에서 정하는 비율뿐만 아니라, 정책적인 제도로 담보가치에 대한 규제를 하는데 이것이 LTV입니다.
주택의 담보가치에 따라 가능한 대출금액을 비율로 정합니다.

예를 들어 구입하려는 집이 6억 원입니다.
LTV 90%를 허용해 주면 5억4000만원까지 대출을 받을 수 있습니다.
LTV가 90%라는 것은 실제 매입금액의 10% 정도만 있으면 90%를 대출받아 살 수 있다는 의미입니다.


* DTI
LTV처럼 정책적인 규제입니다.
소득에 따라 대출한도를 정하는 계산 방법인데, 대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 제한합니다.

예를 들어 어떤 직장인의 연봉이 5,000만원 입니다.
DTI가 40% 라면 대출의 원리금 상환액이 2,000만원을 초과하지 못하도록 제한합니다.
연간 원리금의 상환액이 2,000만원이 넘는 대출을 할 수 없다는 의미입니다.

DTI=(주택대출 원리금 상환액+기타 대출이자 상환액) / 연간소득 X100


* DSR
대출을 받으려는 사람의 연 소득과 그 사람이 가진 모든 대출(부채)의 원리금 상환액 비율을 말합니다.
DTI가 하나의 대출만을 대상으로 한다면 DSR은 대출 전체를 대상으로 합니다.

예를 들어 DSR 40%입니다.
이 경우 연봉 5,000만원인 직장인은 가지고 있는 모든 부채의 연간 원리금 상환액이 2,000만원을 넘을 수 없습니다.

DSR=(주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간소득 X100

쉽지는 않지만 여기까지는 그리 어렵지 않습니다.
그런데 문제는 LTV, DTI, DSR이 각각 적용되는 것이 아니고 함께 적용되는 것입니다.
예를 들어 보겠습니다.

연봉 5,000만원의 어떤 직장인이 6억원인 주택을 구입하려고 합니다.
LTV가 90% 라면 54,000만원까지 대출을 받을 수 있습니다.
집값의 10%만 있으면 90%를 대출받아 살 수 있겠습니다.

하지만 DSR 40%라고 합니다.
DSR이 적용된다면 연간 원리금상환액이 2,000만원을 넘을 수 없습니다.
연간 연리금상환액이 2,000만원 이내로 대출을 받으려면
다른 대출은 없고 30년 원리금균등분할로 장기 대출을 금리 2.5% 로 받는다고 가정할 때
최대 42,180만원까지 주택담보대출를 받을 수 있습니다.
LTV 90%로 54,000만원까지 대출이 가능하니 모자라는 금액인 17,820만원과 취득세, 등록세 등을 별도로 준비하면 주택 구입하는데 큰 문제는 없겠네요.
(어렵게 계산하지 마세요. 인터넷에 DTI 계산기, DSR계산기 검색하면 바로 나오니 이용하시면 됩니다.)

이번에는 같은 사람이 동일한 조건에서 LTV 40%일때를 가정해 보겠습니다.
연봉 5,000만원의 어떤 직장인이 6억원인 주택을 구입하려고 합니다.
LTV 40% 라면 20,000만원까지 대출을 받을 수 있습니다.
DSR 40% 라면 연간 원리금상환액이 2,000만원을 넘을 수 없습니다.
다른 대출은 없고 30년 원리금균등분할로 장기 대출을 금리 2.5% 로 받는다고 가정할 때 최대 34,285만원까지 주택담보대출를 받을 수 있습니다.
하지만 LTV가 40%라 최대 20,000만원 까지만 대출을 받을 수 있어서 주택을 구입하기 위해서는 더 큰 여유자금이 필요합니다.

그러므로 LTV의 한도 내에서 최대 DTI와 DSR의 비율을 주택담보대출로 충당할 수 있다는 말이 됩니다.

당연하게도 연간 소득이 적을수록 대출 가능 금액은 더 줄어들게 됩니다.
연봉 3000만원 직장인이 6억원인 주택을 사려고 할 때 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금상환액은 1200만원을 넘을 수 없습니다.
동일하게 6억원인 주택을 구입하려 할 때 다른 대출은 없고 30년 원리금균등분할로 장기 대출을 금리 2.5%로 받는다면 최대 25,310만원까지 대출을 받을 수 있습니다.