[부동산] 주택임대사업자 임대보증금보증 가입면제 조건을 파헤쳐 보자

주택임대사업자의 임대보증금보증 가입 의무 제도가 시행된 지 어언 1년이 다 되어 갑니다.

임대보증금보증 제도 시행 전인 2020.8.18 이전에 주택임대사업자로 등록한 분들에게 주어진 1년 유예기간도 만료되어 가서 2021.8.18 이후 기존 계약을 갱신하거나 새롭게 계약할 때부터는 가입대상입니다.

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하지만 가입 조건이 까다롭기 때문에 가입 자체가 불가능한 임대사업자들에 대한 문제가 발생하고 있고, 이에 국토부에서는 예외적인 가입 허용이나 임대사업자 등록말소가 가능하도록 하는 방안을 검토 중이라고 합니다.

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여러 가지로 번거롭기도 하거니와 임대인이나 임차인이 분담하게 되는 보증료도 부담이고 새롭게 시행하는 제도라서 각각의 사정에 따라 다른 여러 케이스에 대한 지침이 없어 지자체 담당 공무원도 난감해 하고 있는 실정입니다.

오늘은 제가 확인한 가입 면제 조건에 대해 살펴보겠습니다.

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우선 모든 임대사업자분들은 가입을 할 의무가 있습니다.

하지만 다음의 세 가지 요건을 충족하는 경우 (선순위 담보권 + 임대보증금 - 주택가격의 60%)의 산식으로 계산하여, 0 또는 음수가 나올 경우 가입을 하지 않아도 됩니다.

① 근저당권이 세대별로 분리된 경우 ② 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권, 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우 ③ 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우

하나하나 살펴보겠습니다.

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(선순위 담보권 + 임대보증금 - 주택가격의 60%)

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이 산식은 산식에 따라 계산한 값이 0 또는 음수일 경우 임대보증금보증을 가입하지 않을 수 있는 조건이기도 하지만 보증대상금액을 임대보증금 전액이 아닌 일부 금액(산식의 결과값)으로 가입해서 보증료를 절감할 수 있는 계산식이기도 합니다.

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이 산식의 '주택 가격'은 제도 시행 초기에는 감정평가금액으로 해야 했으나 현재는 오피스텔 같은 준주택은 기준시가, 공동주택 및 단독주택은 공시가격으로도 가능합니다.

하지만 단순히 공시가격이나 기준시가대로 적용하는 것은 아니고, 공시된 가액과 주택의 종류(공동주택, 단독주택)에 따라 적용되는 비율을 곱한 금액으로 계산됩니다.

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그러므로 어느것이 유리한지 살펴봐야 하는데 예를 들어 임대보증금이 높다면 감정평가금액을 높게 받아 가입하는게 유리 할 것이고, 임대보증금이 낮다면 감정평가료를 생각해야하니 공시가격으로 계산하는게 유리할 수 있습니다. 하지만 최근 1년이내 거래가격이 등기부등본에 표기된 경우라면 이 금액을 최우선으로 한다고 합니다.

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주택의 종류별 공시가격은 아파트 같은 공동주택의 경우 공동주택공시가격으로, 단독주택(다가구주택)는 개별단독주택가격공시가격으로 '부동산공시가격 알리미' 사이트에서 조회할 수 있습니다. 단독주택(다가구주택)은 공시지가는 포함하지 않으므로 참고하세요.

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① 근저당권이 세대별로 분리된 경우

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해당 주택에 설정된 근저당권이 없으면 조건에 해당이 됩니다.

혹은 설정된 근저당이 있어도 근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법을 사용하여 선순위 담보권 금액을 줄이는 방법을 사용할 수 있습니다.

주택단지가 아닌 개별주택(아파트, 단독주택-다가구주택 포함)에 근저당이 있을 경우에도 같습니다. 채권최고액 금액이 클 경우 일부 상환하여 금액을 줄이는 방법을 사용 할 수 있습니다.

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② 임대 사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권, 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우

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해당 주택에 선순위 제한물권이나 설정된 처분이 없을 경우 조건에 해당이 됩니다.

선순위 제한 물권이 있을 경우에도 1항에 따라 세대별로 분리된 근저당은 제외되니 1항을 충족할 경우 가능합니다.

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③ 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대 사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우

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임차인에게 전세권설정을 해준다면 조건이 충족합니다.

하지만 전세권을 설정할 경우 원하는 임차인도 있겠지만, 대부분의 임대인은 원치 않을 것이고 임차인의 경우에도 선순위자가 없을 경우나 월세처럼 보증금이 적을 경우에는 비용의 부담 때문에 원하지 않을 경우가 많을 것입니다.

이 경우 주택도시보증공사(HUG)의 안내에 따르자면 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정요건을 충족한 것으로 본다고 하고 있으므로 조건에 해당될 수 있습니다.

다만, 이에 대한 증빙을 해야 하므로 표준임대차계약서를 작성하면서 전세권 설정을 원하지 않는다는 사항을 명기하는 방법이 있겠습니다.

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위의 조건이 충족된다고 생각하시면 조금 더 세부적으로 알아보겠습니다.

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* 단기 임대차 계약이 연장될 경우

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보증보험의무가입 시행 전이나 유예 기간 중 계약을 했으나 1년 단기계약을 했을 경우 2021.8.18 이후 계약이 만료되었다면 의무가입대상입니다.

하지만 세입자가 주택임대차보호법에 의해 2년의 계약기간을 주장하여 1년이 연장된다면 어떻게 해야 할까요?

주택임대사업자가 주택임대차계약을 했을 경우 렌트홈이나 지자체에 방문하여 신고를 해야 합니다.

하지만 렌트홈에서는 1년 단기 계약이 조건의 변경 없이 연장된 경우 묵시적 연장도 아니고 계약의 연장도 아니므로 신고의 의무가 없다고 안내하고 있습니다.

주택임대사업자가 렌트홈에 임대차계약을 신고할 경우 보증금보증서류가 첨부 서류로 업로드해야 하고, 이 서류가 지자체에 통보되어 신고가 정상적으로 되었는지 확인하는 과정을 거치게 됩니다.

그러므로 이 경우 신고의 의무가 없으므로 최초 임대 기간으로부터 2년이 지나 2022년에 계약을 새로 하는 시점에 갱신을 할 때 보증금보증에 가입하면 됩니다.

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* 다가구 주택을 임대하고 있을 경우

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단독(다가구) 주택에서 여러 세대를 임대하고 있다면 임대보증금보증은 세대별로 가입해야 할까요? 주택 전체에 대해 가입해야 할까요?

단독(다가구주택)의 경우 건물 전체에 대해 각 세대를 통합하여 가입을 하고, 각 세대별로 계약기간이 달라 전출입이 발생한다면 그 때마다 임대보증금보증을 증액하거나 감액하면서 연장유지해야 합니다.

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* 다세대 주택을 임대하고 있을 경우

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다세대주택의 경우 세대별로 가입을 해야합니다. 만일 공동주택 건물 전체를 소유하거나 여러채를 소유하고 있을 경우 각각의 다세대 주택에 공동담보가 설정되어 있다면 이를 해제하고 세대별로 분리해야 위 3가지 조건중 첫번째 조건에 부합되게 되는 것입니다. 그리고 각 세대별로 각각 가입을 해서 유지갱신해야 합니다.

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* 전세권 미설정에 대한 표시

 

일반적으로 표준임대차계약서상에 기입하는게 가장 무난합니다만, 별지로 작성해도 된다고 합니다.

지자체별로 통일된 규정이 없는것으로 확인되고 있습니다.

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* 임대보증금보증에 대한 문의처

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임대보증금보증에 대한 가입여부나 확인에 대해서는 지자체에 문의해야 합니다. 임대보증금보증 취급처인 서울보증보험이나 주택도시보증공사(HUG)는 신청된 보증가입에 대한 업무만 처리하기 때문에 친절한 답변을 얻기 힘듭니다.

하지만 현재 시행초기라서 지자체 담당자들도 혼란해 하고 있으므로 반드시 렌트홈이나 지자체, 보험사에 각각 문의해서 크로스 체크하시는게 좋습니다.

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정리해 보자면 이렇습니다.

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* 임대보증금보증 보험 가입면제 조건

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① 근저당이 없는 경우나, 근저당권이 세대별로 분리된 경우

② 보증금보다 선순위인 제한물권, 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 이 없는 경우

③ 전세권 미설정 조건이 계약서에 표기되거나, 전세권이 설정된 경우

④ 위의 조건이 전부 충족되고 (선순위 담보권 + 임대보증금 - 주택가격의 60%)의 값이 0 또는 음수 일 경우

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번거로움을 피할 가장 좋은 케이스는 근저당이나 선순위 물권이 없고 전체 월세로 임대보증금 금액이 적어서 위 산식의 결과값이 0이나 음수로 나와 가입을 하지 않아도 되는 것이겠습니다만 대부분의 경우 쉽지 않습니다.

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위의 내용들을 지자체 담당 주무관과 렌트홈 상담원, 국토부와 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험에 질의에 대한 답변으로 확인한 사항입니다만 제도 시행 초기이기 때문에 세세한 부분까지 사례가 없어서 누구도 명확한 답변을 해주지 못하거나 서로 다른 답을 하는 경우가 있습니다.

혹시 가입면제 조건이 충족된다고 생각하시는 분도 관할 지자체에 문의하셔서 확실히 확인하시기를 권합니다.

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