[부동산] 주택임대사업자 렌트홈 1년 단기임대차계약 연장하면 신고해야 할까?

주택임대 사업자의 주요 의무사항 중 임대차계약 신고의무가 있습니다.

임대 사업자가 임대차계약을 할 경우나 갱신할 경우 임대료, 임대 기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고해야 합니다.

신고 방법은 지차체(시, 군, 구) 방문해서 하거나 렌트홈에서 온라인으로 신고할 수 있고, 임대차계약 신고를 하지 않을 경우 세제감면이 제한되고, 1,000만원 이하의 과태료를 부과 받을 수 있습니다.

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그런데 조금 애매한 상황이 발생할 수 있는데 세입자와 1년 전(월)세 계약을 하고 만료 시기가 되어 연장하기로 했을 때는 어떻게 해야 할까요?

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주택임대차보호법 4조에 의해 주택임대차계약(월세, 전세)의 계약기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고 있습니다. 하지만 단서조항으로 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

이 말은 1년 미만으로 임대차계약을 체결했어도 임차인의 의지에 따라 1년을 주장할 수도 있고, 2년을 주장할 수도 있다는 의미입니다.

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또, '묵시적갱신' 이라는 용어가 있는데 묵시적 갱신은 계약 만료 전 통고 기간 내에 임대인이나 임차인 모두 계약 해지를 통보하지 않고 지난 경우에 자동으로 이전 계약과 동일한 조건으로 임대차 계약이 연장되는 걸 말합니다.

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그럼, 1년 미만으로 전(월)세 계약의 체결하고 기간이 만료되었을 때 임대인, 임차인 모두 해지를 통보하지 않았다면 묵시적 갱신으로 다시 1년 계약 연장이 되는 걸까요?

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이에 대해서는 관련 판례가 있습니다.

위의 판례에 따르면 1년의 임대차계약을 체결했을 경우 기간이 만료되어 임대인, 임차인 모두 해지를 통고하지 않은 것은 묵시적 갱신이 아닙니다.

주택임대차보호법 4조에 의해 임차인이 1년 미만의 계약이더라도 2년의 계약 기간을 주장할 수 있으니 계약의 연장도 아닙니다.

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결과적으로 1년 미만 단기 임대차계약이 조건의 변동이 없이 연장되었다면 묵시적 갱신도 아니고 계약의 연장도 아니니 임대차계약 신고의무가 없습니다. 단, 계약 내용의 변경이 있다면 신고의무가 있습니다.

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그럼, 2년의 임대차계약이 만료되어 계약 내용의 변동이 없이 연장되었거나, 묵시적 연장이 되었다면 어떻게 해야 할까요?

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이 경우는 임대차계약 신고의무가 있습니다. 다만, 계약의 변동이 없으므로 새로운 계약서를 작성할 필요는 없고, 임대차계약 신고를 할 때도 계약서의 첨부 없이 연장 사실만을 신고하면 됩니다.