[부동산] 초보 사회인 부동산 거래 주의할 점

누구나 처음 하는 일은 서툴고 어렵습니다.

특히나 사회에 처음 나와 집을 구할 때 혼자 해야 한다면 더 막막하겠지요.

사실 사회생활 오래 한 분들에게도 부동산 거래라는 건 대부분 자주 있는 일이 아니다 보니 서툴기는 마찬가지입니다. 더군다나 큰 금액이 오가는 거래에서는 자칫하면 큰 손해를 볼 수 있기 때문에 더 조심해야 하니 힘들고 어렵습니다. 오늘은 안전한 부동산 거래를 위해 최소한 확인하고 지켜야 할 것을 알아보겠습니다.

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1. 기회는 또 온다.

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서둘러 집을 구해야 할 상황이 되면 상세히 살필 겨를이 없습니다. 원해서 그러는 건 아니겠지만 가능한 시간적 여유를 가지고 여러 곳을 알아보시기를 권합니다.

처음 방문해서 그럴듯해 보이는 인테리어에 혹해서, 또는 중개업자나 거래 상대방의 언변에 넘어가 지금 아니면 다시없을 기회라고 생각되어 마음이 급해져 서둘러 계약하는 건 삼가시는 게 좋습니다.

놓치면 큰일 날것 같아도 실상 기회는 항상 다시 오기 마련입니다.

큰일은 살면서 힘든 상황을 겪게 된다거나, 힘들게 모든 보증금을 날리게 되는 게 큰일이지 당장 눈에 좋아 보이는 집을 계약하는 건 큰일이 아닙니다.

방이나 집이 마음에 들어 계약할 마음이 생겼다면 최소한 그 주변 환경을 살펴보는 여유는 갖는 게 좋습니다. 여유가 되는대로 시간대를 달리해서 몇 번 더 방문해 본다면 더 좋겠습니다.

여행 가서 잠시 머무르는 게 아니고 일상생활을 해야 하는 주택은 낮에는 괜찮은데 저녁시간에 소음이 발생한다던가, 알보고니 근처에 혐오스러운 곳 있거나 위험한 지역이라던가 하는 것은 한번 보고는 알 수 없는 일들이 많습니다. 혹시나 기회를 놓치더라도 나와 인연이 아니구나 하는 생각으로 더 좋은 곳을 찾으시면 된다는 마음을 가지세요.

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2. 모를 때는 전문가를 이용하라.

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공인중개사를 이용할 때 지불해야 할 중개 수수료, 복비가 아깝습니다. 그래서 직거래 앱을 이용해서 거래를 많이 하는데 좋은 사람끼리 만나서 원만하게 거래를 마치면 더할 나위 없이 좋습니다.

하지만 서로 믿고 살수만은 없는 게 세상사라 어렵게 모은 돈을 날릴 수도 있는 상황은 피해야 하기 때문에 큰 거래일수록 돌다리도 두드려 보고 건너야 합니다.

내가 잘 알지 못하는 분야의 일을 할 때, 모든 걸 내가 다 알고 할 수는 없으니 이럴 때는 전문가를 이용하는 게 좋습니다. 옆에서 보기에는 별로 하는 게 없는 것 같아도, 물건과 권리관계에 대한 확인과 임대인이나 매도인과의 관계에서 원활한 의사소통을 돕기도 하고 최악의 경우 잘못된 거래에 대해서 보증을 받을 수 있습니다.

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3. 확인은 필수

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거래한 물건이 정해졌다면 권리관계를 확인해야 합니다.

부동산 거래에서는 자칫하면 보증금을 송두리째 잃을 수도 있으니 확인하고 또 확인하는 게 좋습니다.

확인해야 할 것은 부동산 등기부 등본에 나와 있습니다.

먼저, 등기부등본의 갑구에서 소유자가 누구인지 확인해야 합니다. 계약 상대방이 등기부등본상의 소유자인지 확인해야 합니다.

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등기부등본의 을구에서는 먼저 집을 담보로 은행이나 보증 기관에서 돈을 빌려 썼는지, 썼다면 얼마나 썼는지를 확인해야 하는데 이런 것을 '근저당'이라고 합니다. 채무자인 집주인이나 집주인이 보증한 사람이 돈을 변제하지 못할 경우를 대비해서 담보를 선정한 것인데 만일 경매가 개시되었을 때 매각 대금에서 등기된 채권 최고액의 금액 한도로 채권금액을 변제받습니다. 이 근저당은 하나가 될 수도 있고 다수의 근저당이 설정되어 있을 수 있습니다.

시세에 비해 근저당 금액이 크다면 피해야 합니다.

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다음은 나보다 선순위로 등기된 선순위 권리가 있는지 확인해야 합니다. 역시 경매가 개시될 경우 선 순위자부터 매각 대금이 다 없어질 때까지 차례로 배당을 받기 때문인데 후 순위자는 한 푼도 가져가지 못할 수 있는 상황이 있을 수 있습니다.

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이것저것 복잡하고, 등기부를 볼 줄도 모르겠다면 등기부등본을 발급하면서 등기사항 요약을 함께 신청해서 보면 됩니다.

등기사항 요약에서 소유자, 근저당 등에 대해 깔끔하게 정리해서 보여 주니 간단하게 확인할 수 있습니다.

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확인은 자주할 수록 좋겠지만 최소한 계약전과 잔금지불 전 두번은 확인하는게 좋습니다. 꼭 등기부등본이 아니더라도 바용을 들이지 않고 부동산종합공부를 열람하는 것도 좋은 방법입니다.

부동산 관련한 서류 열람에 대해서는 저의 다른 포스팅을 참고하세요.

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4. 맹신하지 말 것.

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등기부등본에 설정된 게 아무것도 없다고 해서 안심하기는 이릅니다.

이 글을 읽고 계시는 본인도 전(월)세 계약을 마치고 나면 최소한의 대항력을 갖기 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 하는데 한 집에 여러 명의 세입자가 있는 다가구 주택이라면 먼저 살고 있는 분들도 대항력을 갖기 위해 전입신고와 확정일자를 받았을 것입니다. 대항력이라는 것은 만일 계약한 주택이 경매가 실행된다 하더라도 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 권리입니다.

이 전입신고와 확정일자는 등기부등본에 나타나지 않으므로 별도로 확인해야 합니다.

공인중개사를 이용하고 있다면 확인 설명을 해 줄 것이고, 직거래를 한다면 관할 행정복지센터(동사무소)에 방문해서 임대인의 동의를 받아 주택의 전입세대 열람을 하는 것이 좋습니다.

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등기부등본의 설정금액과 선순위 세입자 등이 임대보증금이 주택가액보다 월등히 많다면 문제가 없지만 이를 초과하거나 시세의 70%~80% 이상이라면 주의해야 합니다.

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5. 직접 계약할 것.

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거래 계약은 거래 상대방과 직접 하는 게 기본입니다.

하지만 간혹 임대인 중에서는 원거리에 거주해서 관리하는 공인중개사 또는 대리인에게 위임을 하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 최소한 위임장을 확인해서 정당한 대리권이 있는지 확인하고, 계약서상의 당사자가 소유주 본인인지 확인해야 합니다. 최소한 거래대금은 소유주의 계좌로 입금해서 근거를 남겨야 합니다.

위임장도 없는데 자기가 관리하니 믿고 대리인 계좌로 입금하면 된다는 경우가 있는데 그럴 경우에는 깨끗하게 털고 나오시는 게 좋습니다.

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6. 꼼꼼히 확인할 것.

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일반적인 표준 임대차계약 양식을 사용한다면 큰 무리는 없습니다.

하지만 계약 내용은 꼼꼼히 확인해야 하고, 특별히 요구할 것이 있거나 상대방이 요구하는 사항, 또는 합의한 사항이 있다면 특약사항으로 계약서에 남기는 것이 좋습니다.

거래 계약에서 믿음이란 본인의 확인 이후에 생기는 것입니다. 그저 남이 해주는 대로 그런가 보다 하는 태도는 나중에 손해를 보기 딱 좋습니다.

구두로 약정하고 나중에 문제가 생긴다면 증명할 수가 없어서 손해를 볼 수 있습니다.

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7. 전입신고 및 확정일자 받기

최근 등록 임대 사업자의 경우는 보증금 보증에 필수적으로 가입하게 되어 있습니다. 하지만 보증료의 부담으로 가입하지 않는 경우가 많고, 가입한다 해도 임차인도 보증료를 분담해야 하니 오히려 원하지 않는 경우도 있습니다.

그래도 최소한의 보장은 확보해야 하니 입주한 후 가능한 한 빨리 행정복지센터(동사무소)에 방문해 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

전입신고와 확정일자는 간단하게 대항력을 확보할 수 있는 방법으로 등기부등본에 등기하지 않아도 만일의 경우 경매가 실행되는 상황에서도 최소한의 방어를 할 수 있는 대책입니다. 선택이 아닌 필수입니다.

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8. 근거 남기기

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간혹 관리인이 현금이나 관리의 명의 계좌로 받는다는 곳이 있는데 나중에 지급 근거가 남지 않아 문제가 될 소지가 있으니 절대적으로 임대인 계좌로 입금해서 근거를 남겨야 합니다.

믿고 맡기라는 사람은 오히려 믿을 사람이 없죠. 다시 한번 말하지만 믿음이란 서로 확인을 거친 후에 생기는 것입니다. 근거가 없는 믿음은 어리석은 행동입니다.

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9. 상식을 지킬 것.

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위의 모든 항목에서 불신하고 근거를 남겨야 한다고 강조했지만, 사람 사는 곳에는 상식이라는 게 있고, 내가 상대방을 확인하고 믿음을 갖고 싶다면 나도 상대방에게 그만큼 믿음을 주고 존중해야 합니다.

잠시 머물다 가는 곳이라도 서로 세상의 상식의 선에서 할 것은 하고 지킬 것은 지켜야 원만한 사회생활이 됩니다.

내 권리는 지키려는 사람은 남의 권리도 지켜주는 상식적인 생활이 서로에게 평화를 가져옵니다.

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