[자격증/학습] 직장인 공인중개사 취득하기

2020년 10월 31일 제31회 공인중개사 시험이 있었습니다.

시간이 지날수록 점점 과열되는 추세여서 시험 접수 인원이 역대 최대인 34만 명을 넘어섰다고 하고, 실제 시험 참석인원은 22만 명 이상이었다고 합니다.

점점 시험을 보는 사람들 수는 늘고, 난이도는 불필요할 정도로 과다하게 높아지고 있는 추세로, 아래 최근 5년간 합격률 통계자료를 보면 1차에서 20%대, 2차에서 30%대의 합격률이 보이고 있으나 당해 연도 1차 합격자와 작년도 1차 시험 합격으로 2차만 보는 분들을 생각해 보면 동차 합격률은 많이 낮습니다.

공인중개사 시험과목과 합격기준은 아래와 같습니다.

시험에 대해서는 이만하고, 공인중개사 학원에서 올리는 블로그 광고나 카페에 올리는 게시물은 질리도록 많이 보셨을 테니 실제 시험 본 입장에서 이제 공인중개사 시험을 준비하려는 분들에게 도움이 되도록 포스팅해보겠습니다. 많은 분들이 각자의 생각이 있으시겠기에 본 글은 철저히 제 개인적인 의견임을 말씀드립니다. 마음 급하신 분들은 건너뛰고 아랫부분을 보셔도 됩니다.

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우선 저는 대부분의 분들처럼 직장을 다니고 있는 직장인으로 27회 공인중개사 시험을 치른 경험이 있고, 이 당시 동차 합격을 목표로 했지만 1차는 합격, 2차는 아쉽게 불합격했습니다. 고로 28회 시험에서는 2차 시험만 응시했고, 방심이랄까.. 공부량이 적어졌다고 태만히 하다 보기 좋게 낙방했습니다.

2년간의 수험생활이 힘들었기에 이후 포기하고 몸으로 하는 다른 직종의 자격증을 취득해보려고 한동안 공인중개사 수험생활에서는 멀어져 있었습니다만, 노력했던 게 너무나 아쉬워 다시 한번 도전하기로 하고 2020년 3월부터 다시 공부를 시작했습니다.

이를테면 장수생이었네요. 그러므로 이번 시험의 합격 여부를 떠나 직장인이 공부하는 방법과 합격전략에 대해서는 그동안의 경험을 토대로 글을 써보려 합니다.

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우선 공부하면서 힘든 부분부터 시작해 보자면..

공인중개사 시험은 어렵습니다. 진입장벽이 없어서 응시자가 폭발하듯이 늘어난데 비해 자격증의 효용에 비해 쓸데없이 난이도가 높고, 시험범위가 과도하게 넓습니다.

기본적으로 합격자를 줄이기위한 시험 또는 떨어뜨리기위한 문제 출제가 아닌가 싶습니다.

어떤 분들은 단기간 내에 합격했다고, 쉬웠다고 하시는 분들도 있습니다만, 법을 전공하셔서 기본적인 지식이 있으신 분들이거나 간혹 천재적으로 두뇌가 뛰어나신 분들이 되시겠습니다.

대부분은 운전면허 필기를 공부하고 시험 보는 사람이 어디 있는 냐 하는 정도의 말이 되겠죠. 공부 안 하면 떨어집니다.

단도직입적으로 대부분의 직장인은 공인중개사 시험 준비를 하기 어렵습니다. 가장 큰 원인은 시간 부족입니다.

학원 등록은 야간반조차도 시간문제로 꿈에도 꾸지 못할 일이고, 학원 강의를 녹화한 인강으로 준비하게 됩니다.

다행히도 학습 커리큘럼이 반복학습으로 짜여 있어 그날그날 강의만 들어도 몇 번을 듣다 보면 용어가 익숙해지고 대략의 흐름은 알게 됩니다.

어느 학원 (또는 인강 사이트)이나 커리큘럼은 아래와 대동소이합니다

시험이 끝난 직후부터 다음 해의 시험 준비를 하는 흐름인데 각 과정당 8주, 각 과목당 24강으로 구성됩니다.

만일 법을 전공하지 않았거나, 전혀 접하지 못했던 분들이라면 기초입문, 최소한 기본이론부터는 들으셔야 합니다.

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시험은 1차 2과목, 2차 4과목으로 총 6개의 과목이 되는데 일주일에 일요일을 제외한 6일간 매일 각기 다른 과목의 수업이 진행되며 한 과목당 보통 3개~4개의 강의 동영상이 각 1시간 정도 분량으로 업로드됩니다.

평일에는 하루 분량의 강의를 듣기 위해서는 최소 3시간의 시간이 필요한데 듣기만 해서 자기 것이 되면 좋겠지만

그럴 수 있는 분은 거의 없을 테니 별도의 학습시간이 필요하게 되어 못해도 하루 4시간은 확보되어야 합니다.

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직장을 다니면서 공부할 시간을 확보하는 방법은 각자 다를 테지만, 주말은 당연하고, 대부분은 퇴근 후나 새벽시간, 출퇴근 시간, 점심시간을 활용해야 합니다. 간혹 일이 바쁘지 않다면 업무시간을 이용할 수 있는 분이 있겠지만 흔하지 않을 테니 제외하겠습니다.

그나마 있는 시간이라도 온전히 쓸 수 있다면 좋겠지만, 야근이나 회식, 개인적인 모임, 가정사, 경조사를 챙기다 보면 쓸 수 있는 시간이 급격하게 줄어듭니다.

때문에 공부하면서는 가능한 이런 약속들이나 모임은 포기해야 하고, 가정이 있으신 분들은 가족들과의 생활도 포기해야 하니 마음 단단히 먹고 시작하셔야 합니다.

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그다음은 멘탈과 건강의 문제입니다.

2~30대는 괜찮을지도 모르지만 40대 이상이시라면 건강관리 잘 하셔야 합니다.

제 경우 가장 먼저 오는 게 시력이 떨어졌고, 체중이 늘었으며, 체력이 떨어졌습니다. 초기에는 잠시라도 시간 내서 맨손운동이라도 하시는 게 좋습니다. 그래야 마지막까지 버틸 수 있습니다.

그리고 시험 준비가 시작되고 시험이 다가올수록 몸과 마음이 지쳐가는데 잡생각이 많아지고, 고민이 많아져서 이 시기에 포기하거나 2차는 접고 1차만 하자..라고 마음먹는 분들이 많습니다.

시험을 1~2개월 앞두고는 조그만 문제에도 멘탈이 흔들릴 수 있는 시기가 오기 때문에 끝까지 포기하지 않고 버틸수 있는 마음자세가 아주 중요합니다.

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제가 생각하는 직장인의 학습전략과 방법에 대해 말씀드리자면.

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학원 또는 인강사이트 선택

결론적으로 어디나 대동소이합니다. 물론 강사에 따라서 상대적으로 재미있고 지루하지 않게 가르치는 교수법을 사용하시는 분들이 있는건 맞습니다만, 어디까지나 상대적인것이지 재미있고 쉬운 시험과목은 없습니다.

교재도 예전에는 마이너 사이트의 경우 오탈자가 많고 구성이 아쉬운 점이 있었지만 최근에는 몇몇 대형 사이트 외에는 교재는 공용으로 사용하는 추세이고, 내용마저도 큰 차이가 없기때문에 취향과 사정에 따라 선택하라고 말씀드리고 싶습니다.

다만 강사를 선택할때 최소 2~3명중에 선택할 수 있으니 한번씩 들어보시고 화법이나 목소리가 자기와 맞는 분을 고르시면 됩니다. 어차피 공부는 스스로 하는 것이기 때문에 아주 비싼 학원이나 인강 사이트를 고집할 필요가 없을것 같습니다.

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목표는 동차 합격!

시간이 없고 부담되니 올해는 1차만 하고, 2차는 내년에 하면 가볍게 합격할 수 있을 거라는 생각은 버리시는 게 좋습니다. 그저 나와 내 가족이 1년 고생할 것을 2년 고생하는 것 이상의 의미는 없습니다. 그나마 합격이라도 하면 다행인데, 최근 중개사 시험은 각 과목별로 독립적인 문제뿐만 아니라 복합적이거나 타 과목의 문제라고 생각되는 문제도 출제되고 있습니다.

다른 나라는 모르겠지만 최소한 우리나라의 자격증 시험이라는 건 지식을 알고 있는지 테스트하는 게 아니라 수험자를 떨어트리기 위한 시험이라 많은 비중의 문제들이 ~이다, ~아니다, 혹은, 또는, 같은 토씨나 숫자를 구분하는 지문들이고 유사한 지문들을 섞고 꼬아서 내기 때문에 공인중개사 시험과목은 흔히들 기억의 휘발성이 심하다고 표현하는데, 방금 보고 이해해도 뒤돌아서면 잊을 정도라서 같이 공부해야 시너지효과가 발생합니다.

1차에 합격하고 2차 시험만을 준비한다고 해도 전년도 만큼의 열정과 시간을 투자하기도 쉽지 않습니다. 1년이라는 시간이 모든 일상생활을 포기하며 공부하기에는 그리 짧지가 않기 때문에 저의 경우에는 몸과 마음이 지쳐서 조금은 나태해졌습니다. 한번 해봤던 공부라 근거 없는 자신감이 있기도 하고요. 그 결과는 불합격이었습니다.

이왕 할 때 마음 독하게 드시고, 포기하지 말고 버티며 1년 안에 끝내셔야 합니다.

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지식의 탐구가 아닌 시험공부!

교재에 있는 모든 것을 알고 시험장에 들어가면 좋겠지만, 시험범위가 워낙 방대하기 때문에 교재 자체도 모든 내용을 담고 있지 못합니다. 단지 지금까지 30여 년 동안 출제되었던 문제들에 기초해서 관련된 법령과 판례를 담아놓은 것인데 이마저도 다 알 수가 없습니다.

그렇기 때문에 중요한 건 기억을 쉽게 할 수 있도록 흐름을 파악하고 버릴 것과 취할 것 을 구분하는 요령이 필요한데 강의에서 얻을 수 있습니다.

책을 보다 보니 이해가 안 가서 여기저기 찾아보며 공부하는 건 학자의 자세이고, 딱 필요한 만큼만 알려고 하는 게 수험생의 자세입니다. 모든 것을 알 생각은 처음부터 버리고 필요한 것만 기억하겠다는 자세가 필요합니다.

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고득점이 목표가 아니다!

물론, 매년 단 1문제 차이로 당락이 갈리는 분들이 수도 없이 많아서 답안 이의신청에 필사적인 분위기라 여유 있는 점수를 받으면 좋지만, 범위가 넓기 때문에 모든 것을 다 알고 시험장에 들어갈 수 없고 교재를 전부 외운다 해도 교재 외에서 나오는 문제들도 있기 때문에 고득점을 목표로 하나하나 공부한다면 몇 년이 걸릴지 장담할 수 없습니다. 평균 각 차수에 과목당 과락 40점을 피하고 평균 60점만 맞으면 되니 딱 이 정도만 목표로 하는 것이 정신적으로나 현실적으로 좋습니다.

시간적으로도 본인에게 맞는 과목을 선택해서 집중적으로 점수를 올리고, 나머지 과목은 상대적으로 과락을 피한다는 마음가짐으로 공부해야 합니다.

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최소의 목표 설정.

자신이 원하는 점수에 대한 최소의 목표를 설정합니다.

점수 획득을 위해서 선택하는 과목은 대부분 1차에서는 민법, 2차에서는 중개사 법, 부가적으로 공시법이 핵심 전략과목입니다.

개인적으로 1차 시험보다는 2차 시험이 어렵습니다. 과목수도 많고, 연결되는 맥락이 없이 법, 령, 규칙, 판례만으로 이루어지는 과목이기 때문에 암기를 해도 뒤돌아서면 잊기 때문입니다.

아래 표는 1차에서는 민법을 점수 확보를 위한 핵심과목으로 선정했고, 2차에서는 중개사 법과 공시법을 핵심과목으로 선정한 것으로 합격을 위한 최소한의 점수를 취득하기 위해 배분을 해서 목표를 설정하면 심리적으로도 마음이 편해지지만 어떻게 시간 배정을 해야 할지도 정해집니다.

각자 본인에게 유리한 과목을 선정해서 목표 점수 배분을 한 후 학습을 하시길 바랍니다.

이제 전략적으로 시간을 투자해야 할 과목과 상대적으로 덜 투자해도 되는 과목이 나뉘었습니다.

하지만 이건 가이드라인으로 처음 공부할 때는 어느 한 과목이라도 등한시하면 안 됩니다. 공부를 하다 보면 하루하루 진도를 따라가기도 버겁기 때문에 보통은 1주일에 하루 정도 해당 과목에 투자하는데 모든 과목들이 기억의 휘발성이 강하기 때문에 1주일이라도 건너뛰게 되면 처음 보는 것과 같은 느낌을 받는 경우가 많습니다.

전체적인 흐름을 알고 세부적으로 암기할 때, 시험 일자가 가까워졌을 때 시간을 배분하는 용도로 사용합니다.

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강의 수강과 학습의 방법.

위에도 말한 바와 같이 시험은 1차 2과목, 2차 3과목으로 총 6개의 과목이 되는데 일주일에 일요일을 제외한 6일간 매일 각기 다른 과목의 수업이 진행되며 한 과목당 보통 3개~4개의 강의 동영상이 각 1시간 정도 분량으로 업로드됩니다.

일반적인 방법으로 강의를 수강한다면 동영상을 보는 데만 하루에 3시간 이상 소요됩니다. 거기에 개인적인 학습시간이 필요하니 못해도 5시간 정도는 매일 확보해야 하는데 직장인으로서는 현실적으로 불가능합니다.

기초과정에서는 강의만 듣고, 주말을 이용해 개인 학습을 해도 될 것 같긴 하지만 단계가 진행될수록 개인적으로 암기하고 문제를 푸는 시간이 필요합니다.

그렇다고 강의를 빼먹고 교재로만 공부할 수도 없는 게 전반적인 틀이 잡혔다 하더라도 암기 방법, 교재 출판 시기 이후에 법령 개정 정보나 교재의 오탈자 때문에 찾아보는 시간이 더 들 수가 있기 때문입니다.

다만, 문제풀이 강의나 모의고사 풀이 강의는 문제를 먼저 풀고 이해가 가지 않는 문제만 선택적으로 강의를 볼 수도 있겠습니다.

그러니 수강하는 시간을 줄일 수밖에 없는데 보통은 1.2배속 정도에서 시작해서 1.5배속, 나중에는 2배속으로 수강을 합니다.

대부분 동영상과 mp3 음성 파일을 지원하기 때문에 출퇴근 중이나 이동할 때, 쉴 때를 이용해서 필요한 강좌를 무한 반복해서 듣습니다. 나중에는 듣다 보면 신물이 날 정도로 듣습니다.

각 단계에서 학습 중에서 가장 중요한 건 문제 풀이입니다. 교재 내용을 정독하면서 내용을 알아야 문제를 풀 수 있을 것이라 생각하겠지만 아무리 정독하더라도 문제를 풀면서 확인하는 것보다 기억에 남지 않습니다.

또, 이전에 출제되었던 기출문제를 풀어야 문제를 출제하는 방식이나 꼬여있는 표현들에 대해 익숙해집니다.

최소한 찍더라도 익숙한 문구나 지문을 찍는 게 요령입니다.

교재와 학습자료에 대해서 말씀드리자면 간혹 수집가의 면모를 보이시는 분들이 있습니다. 가능한 모든 자료를 모아서 보시려는 분들이 있는데 모든 자료를 볼 수도 없을 뿐더러 시간도 부족합니다.

교재나 학습자료는 대부분 대동소이 합니다. 그러니 자료를 수집하고 뿌듯해 하기 보다는 선택한 교재나 학습자료를 반복해서 보시는게 기억하기에 쉽고, 정리가 원활합니다.

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문제풀이 방법.

공인중개사 시험문제를 푸는 방법은 알고 있는 답을 바로 선택할 수도 있겠지만, 대부분은 소거법을 사용하게 됩니다.

예를 들어 어떤 문제를 풀 때 알고 있는 한도 내에서 틀린 것, 혹은 맞는 것을 하나씩 제외하고 나머지를 답으로 선택하게 되는데 이유는 하나, 모든 지문의 내용을 알지 못하기 때문입니다. 5지 선다형 문제라면 보통은 골라내고 나면 2~3개의 지문을 소거하고 나머지 중에서 기억과 유사하거나 맞을 것 같은 답을 고르게 됩니다. 시간을 얼마나 투자했느냐에 따라 조금 더 많은 지문을 골라낼 수 있습니다.

교재를 많이 읽고, 많은 문제를 풀어가며 흐름에 익숙해지는 것이 방법입니다.

다시 한번 말씀드리지만 대부분의 자격증 시험, 특히 지원자 수가 과다하게 밀집되는 경우는 지식을 테스트하는 게 아닌 떨어뜨리기 위한 시험입니다.

대부분의 과목이 동일하지만 핵심과목인 민법과 중개사 법의 경우, 특히 중개사 법은 문제를 2번 3번 꼬아놓는 게 거의 예술의 경지라서 아무 생각 없이 문제와 지문을 읽고 풀어가면 틀림없이 함정에 빠지게 됩니다.

기출문제를 많이 풀어보고 어떤 부분에서 함정이 숨어 있는지 익숙해져야만 문제를 풀 수 있습니다.

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이 글은 의식의 흐름대로 써 내려가서 정리 안된 부분이 있습니다. 시간을 두고 점차 수정하도록 하겠습니다. 개인적인 의견이기에 각자에게 모두 맞는다고 할 수는 없겠지만 처음 시작하시는 분들께 도움이 되시길 바랍니다.

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